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Assicurazione casa in affitto

Traduttore Ufficiale delle mezze verità sulle assicurazioni per la casa in affitto: guida alla comprensione di 5 promesse troppo belle per essere vere


Assicurazione casa in affitto
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Gentile locatore di immobile, gentile inquilino, forse sarà capitato anche a te di digitare su Google le parole "assicurazione casa in affitto". Se la tua intenzione era quella di trovare uno strumento assicurativo per proteggere la tua abitazione, che affitti o in cui vivi in affitto, la tua lungimiranza è solo da lodare e non può che giovarti.

A questo punto avrai notato che offerte per l'assicurazione per l'affitto spuntano come funghi da ogni angolo: qualcuno vuole farti un preventivo, qualcuno ti offre uno sconto, qualcuno tira in ballo addirittura la tua famiglia e così via.

D'altra parte non c'è da stupirsi; nel momento in cui scrivo, le ricerche per questa particolare combinazione di parole chiave sono tra le 100 e le 1000 al mese. Non sono numeri astronomici, ma capirai che per chi come me vive grazie alla vendita di assicurazioni sono comunque numeri interessanti.

Purtroppo, però, questa abbondanza di informazioni non si traduce proprio sempre nella chiarezza di cui avresti bisogno per capire cosa ti serve in pratica.

Cominciamo proprio dalle basi: una polizza per l'affitto della casa non esiste.

Ovvero: puoi tutelarti dai rischi che corri affittando il tuo immobile o vivendo in una casa in affitto, ma devi farlo adattando alle tue particolari necessità polizze create per altri scopi, più generici.

Il punto è che un certo linguaggio promozionale e ipersemplificato da offerta commerciale parla di "assicurazioni per l'affitto" dando per scontato che chi la cerca capisca un gergo che in realtà capiscono solo gli assicuratori.

Facciamo un esempio, tanto per capirci subito.


Andiamo online e scriviamo "assicurazione affitto casa". Clicchiamo su uno dei primi risultati a caso e leggiamo:
"La polizza assicurativa casa aiuta a risolvere numerosi problemi relativi ai danni all'immobile da parte del locatario oppure quelli provenienti dalla sua cattiva condotta."

Cosa capisci con questa frase?
Ma è naturale: che se sei un locatore, la polizza assicurativa di cui parla l'articolo può proteggerti dai danni all'immobile causati da chi ci vive.

Purtroppo non c'è niente di più sbagliato. E il punto è che in realtà questo paragrafo effettivamente non dice quello che si può credere che dica: è scritto apposta per suggerire una certa idea, ma senza enunciarla propriamente. L'inghippo sta, precisamente, nell'espressione "cattiva condotta", che dal punto di vista assicurativo non significa niente: per me una cattiva condotta può essere prendere a martellate i muri, per un altro può essere lasciare il gas aperto, due fattispecie che in un contratto di polizza sono ben distinte.

Non ci siamo: non si può spiegare così come funziona un'assicurazione per chi affitta il suo immobile o per l'inquilino che lo abita.

Il problema è che le assicurazioni sono una materia difficile, in cui "a norma di legge" non corrisponde sempre a "esplicativo". Un linguaggio di questo tipo, per esempio, usa giri di parole che, per quanto siano "legali", danno ai non addetti ai lavori indicazioni che è molto facile fraintendere.

Nel caso delle polizze per gli inquilini o delle assicurazioni per chi affitta casa, le informazioni che si trovano sono talmente confuse e contraddittorie che scegliere senza rischiare seriamente di comprare un prodotto inadeguato alle tue esigenze è davvero un'impresa.

Ecco perché ho deciso di approntare il brevissimo "dizionario bilingue assicuratese - italiano" che trovi qui di seguito.

Non si tratta di un vero e proprio dizionario perché conta solo cinque voci, e più che parole traduce modi di dire; ma se lo leggerai riuscirai a scoprire le trappole principali nascoste in buona parte del linguaggio pubblicitario assicurativo.

Scoprirai che in certi termini falsamente rassicuranti, nascosti in descrizioni apparentemente chiare, si trovano omissioni grosse come elefanti.

Leggi quanto segue, e sarai in grado di smascherarle senza nessuna fatica.

Dizionario "Assicuratese - Italiano": 5 espressioni che sembrano dire una cosa ma ne dicono un'altra

1. "L'assicurazione che tutela la casa"

Innanzitutto, ricorda sempre che lo scopo di un'assicurazione è quello di non farti perdere dei soldi: quindi quando parliamo di "Tutela della casa" in realtà parliamo di "Tutela delle tue tasche da esborsi imprevisti dovuti alla tua casa".

Sembra una differenza sottile ma è importante, perché introduce la domanda che devi farti per scegliere l'assicurazione giusta:

"In quali eventualità la casa che affitto/che abito potrebbe farmi perdere soldi?"

L'assicurazione può proteggerti da queste eventualità.

Quindi "Tutela della casa" vuole dire due cose diverse, una per il proprietario e una per l'inquilino:

Per il proprietario
Il proprietario può perdere soldi in due modi:

  • Un evento imprevisto danneggia la sua casa e rende necessaria una riparazione;
  • Un guasto accidentale della sua casa provoca danni fisici a terzi o danni materiali a cose di terzi; in questo caso il proprietario, in qualità di responsabile degli eventi, deve risarcire il danno a chi l'ha subito, compreso l'inquilino stesso.

Perciò "Tutelare la casa" per il proprietario vuole dire tutelare sì la struttura stessa, per esempio con una polizza incendio, ma anche e soprattutto tutelare se stesso dalle responsabilità che deriverebbero dalla proprietà dell'immobile, attraverso una polizza di Responsabilità Civile.

Per l'inquilino
Per chi non ha la responsabilità dei danni provocati dalla casa né si deve occupare delle riparazioni straordinarie, un'eventuale perdita economica dipende da altri fattori:

  • I beni personali custoditi in casa subiscono dei danni;
  • Un comportamento riconducibile alla "conduzione" della casa, cioè all'esserne l'effettivo abitante, danneggia terzi o cose di terzi. Il classico esempio è l'allagamento dovuto a un rubinetto lasciato aperto per distrazione, che provoca danni alla proprietà dei suoi vicini.

Per l'inquilino quindi "Tutelare la casa" significa proteggersi dai danni ai suoi beni e dalle responsabilità civili "da conduzione". La "casa" in quanto struttura c'entra poco o niente.

2. "L'assicurazione per la casa in affitto protegge inquilino e proprietario"

Come abbiamo visto al punto precedente, "l'assicurazione per la casa in affitto" non esiste, perché casomai esistono assicurazioni per la Responsabilità Civile, per l'Incendio e altre di cui parliamo ai punti successivi.

Le cose da proteggere non sono mai l'oggetto primario delle garanzie assicurative; quello da cui una polizza garantisce è innanzitutto un insieme di "cause" che danneggia la cosa in questione. Bisogna quindi capire quali "cause" interessano il locatore, quali il locatario e quali entrambi.

Quindi questo è il classico esempio di frase non falsa ma tendenziosa. Stai molto attento a cosa ti sta vendendo chi ti dice che ha per te una polizza per l'immobile, o per l'inquilino: si tratta di una RC, di una polizza incendio, di una polizza furto, di una banale garanzia di pronto intervento o di altro ancora? E riguarda la proprietà o la conduzione? Il fabbricato o il contenuto?

E come fa a esistere un'assicurazione "che protegge inquilino e proprietario"? Perché un proprietario dovrebbe spendere i suoi soldi per proteggere i rischi che appartengono solo all'inquilino (o viceversa)?

Come si vede è un controsenso. Si tratta di una formula studiata per dare un'idea di "copertura totale" che in realtà non può esistere.

Se trovi questa formula, sai che come minimo devi cominciare a fare altre domande.

3. "Il "rischio locativo" protegge l'inquilino in caso di danni ad oggetti di cui è proprietario"

Il "rischio locativo" è un'espressione che può essere usata per stimolare l'idea che l'assicurazione possa dare dei soldi all'inquilino se questi subisce un danno. Per esempio così:

"L'assicurazione casa in affitto prevede anche una copertura del 'rischio locativo' a garanzia di chi vive in affitto. [...] Inoltre questa tipologia di polizza tutela l'inquilino nel caso di danni ad oggetti di cui è proprietario presenti nell'abitazione affittata."

Oppure così:

"Le polizze che gli inquilini sottoscrivono sono dette a “rischio locativo” e tutelano dai danni alle persone o alle cose durante il periodo di affitto."

Sono tutte frasi che si trovano su siti che vendono assicurazioni, e anche qui, si tratta di informazioni tendenziose.

Innanzitutto: il "rischio locativo" non è "una tipologia di polizza" ma una vera e propria limitazione della garanzia Incendio: la sua funzione è quella di limitare le garanzie di una polizza incendio alle cause derivanti appunto dalla conduzione. Lo scopo di questa limitazione è quello di contenere il costo della polizza, evitando di assicurare rischi che sono in capo al proprietario.

In altre parole: con la polizza incendio a rischio locativo l'inquilino si assicura contro l'incendio solo nel caso in cui la responsabilità dell'incendio sia sua (per esempio dovuta a una sigaretta spenta male, o un fornello lasciato acceso per sbaglio); in questo caso, infatti, dovrebbe risarcire il danno prodotto all'immobile direttamente al proprietario, come da articolo 1588 del codice civile:

"Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile."

In tutti gli altri casi, perché l'inquilino dovrebbe stipulare una polizza che protegge dall'incendio una casa non sua? La polizza contro l'incendio della casa dovrebbe essere una preoccupazione del proprietario di casa, non dell'affittuario.

Quindi il "rischio locativo" si riferisce solo ed esclusivamente alla polizza incendio.

Per quanto riguarda invece gli oggetti dell'inquilino che si trovano in casa (mobilio compreso, se il mobilio è suo) non esiste alcuna "polizza per l'inquilino": lo strumento che serve a proteggere i suoi beni è una normalissima polizza contro l'incendio del contenuto, che con il rischio locativo non c'entra niente.

Infatti, se il proprietario affitta l'immobile senza arredamento, non ha alcun interesse ad assicurare il contenuto, che appartiene all'affittuario; in caso contrario, se per esempio la cucina fosse di sua proprietà, avrebbe senso anche per il proprietario stipulare una polizza contro l'incendio del contenuto.

Per quanto riguarda poi i danni all'inquilino stesso siamo proprio fuori strada, perché in quel caso bisogna parlare di polizza infortuni, che è un tema del tutto diverso dall'assicurazione per la locazione di una casa. E naturalmente esistono delle assicurazioni casa che mirano a farti comprare anche una polizza infortuni. Cosa che va benissimo, ma come capirai anche tu richiede un discorso completamente diverso da quello relativo alla casa.

4. "L'assicurazione per la locazione casa ti protegge dai danni fatti dall'inquilino"

Con contratti di locazione che prevedono una durata degli affitti di 4 anni (più eventualmente altri 4), il timore di vedersi restituito un immobile in condizioni terribili accomuna la stragrande maggioranza di proprietari di casa. Per questo molti cercano di tutelarsi da questa possibilità; purtroppo, quando si mettono alla ricerca di una soluzione, possono incappare in passaggi come quelli che seguono:

"L’articolo n. 1950 del Codice Civile prevede che, quando un inquilino decide di andare via (o allo scadere del contratto oppure in modo anticipato, con le dovute conseguenze) deve restituire al proprietario l’abitazione così come l’ha affittata.
Stiamo parlando di restituire la casa che, dentro e fuori, non abbia subito danni accidentali o meno che siano. L’assicurazione casa in affitto ti permette di proteggerti da qualunque tipo di evento possa accadere e protegge il proprietario di casa ed il suo bene, l’abitazione in questo caso."

Oppure, ancora:

"Se i danni sono causati dall’inquilino e c’è un’assicurazione casa in affitto di mezzo, allora il risarcimento sarà corrisposto al proprietario di casa."

Le peggiori paure di chi dà in affitto la sua seconda casa sono così sfruttate subdolamente per forzare in modo inconsapevole le scelte dei poveri proprietari di casa terrorizzati dalla possibilità di dover affrontare decine di migliaia di euro di ristrutturazione, vedendo così vanificato il loro investimento.

Purtroppo in questo caso la verità è molto scomoda per tutti, Compagnie d'assicurazione e proprietari: assicurarsi contro un danno che qualcuno commette a un bene che gli è stato concesso in comodato d'uso - com'è appunto la casa in affitto - non è possibile.

Purtroppo, se un inquilino danneggia la tua casa, non c'è assicurazione che tenga.

Facciamo qualche esempio:

  • L'inquilino esce di casa e ti accorgi che ti ha restituito i sanitari in condizioni talmente disastrose che devi sostituirli;
  • L'impianto di condizionamento è completamente compromesso per un cattivo utilizzo e la mancata pulizia;
  • La cucina di tua proprietà è annerita, alcuni fuochi non funzionano neanche più;
  • Alcune piastrelle sono distrutte, o il parquet presenta graffi e buchi.

Non esiste una polizza che ti garantisca un indennizzo in questi casi e in casi simili a questi.

E allo stesso modo, se sei un inquilino che fa un danno alla casa - anche se questo danno è fatto per errore (per esempio il bambino sfonda le zanzariere mentre gioca) - non c'è una polizza che possa pagare al posto tuo, salvo alcuni casi particolari (rotture di vetri e lastre, per esempio, ma sono condizioni particolari da valutare caso per caso).

La polizza di Responsabilità Civile che assicura la casa per l'inquilino o il proprietario può proteggere solo da danni causati a terzi o a cose di terzi, e la casa in cui si abita non è considerata una cosa di terzi.

Possono esserci delle eccezioni: alcune Compagnie offrono nella polizza RC una garanzia per i danni che l'inquilino provoca al fabbricato (ma non al contenuto della casa), qualora siano inquadrabili appunto come danni da RC, ovvero, sostanzialmente, da disattenzione (ma non da dolo o usura).

Ma per il resto, proprietario e inquilino non possono in nessun modo scaricare sull'assicurazione il rischio di danni alla casa.

C'è però uno strumento "laterale", per proteggersi da questo tipo di circostanza: la polizza di Tutela Legale, che può essere utile sia al proprietario sia all'inquilino.

Per il proprietario, infatti, l'unico modo per ottenere il risarcimento dei danni fatti dall'inquilino è quello di chiedere il risarcimento direttamente all'inquilino. Questo significa, molto semplicemente, percorrere la lunga e spesso dolorosa strada del contenzioso civile: servirsi di un avvocato per avviare la procedura di richiesta danni, seguirla con costanza e se necessario andare in tribunale fino ad arrivare a una sentenza definitiva. Questo può voler dire anni di spese legali, che ora della fine potrebbero rendere superfluo il risarcimento che eventualmente si otterrà con la conclusione della vicenda.

Se sei un proprietario di casa, la polizza di Tutela Legale ti dà la possibilità di affrontare serenamente tutti questi oneri, così che quando riterrai necessario fare valere i tuoi diritti potrai farlo senza doverti fare prima i conti in tasca.

Naturalmente la stessa Tutela Legale è anche per l'inquilino un'importante dispositivo di sicurezza, specialmente se consideriamo che un proprietario di casa in genere ha già qualche tipo di appoggio legale che l'attività di locazione rende più o meno necessario.

Trovarti nella casella delle lettere una citazione per danni, magari dopo mesi che hai lasciato l'abitazione in questione, potrebbe essere l'inizio di un salasso legale molto peggiore del danno contestato. Non è raro che chi viene citato per danni preferisca di solito pagare anziché imbarcarsi in nell'avventura dell'autodifesa, che non presenta certezze.

Anche nel caso dell'inquilino, la Tutela Legale può offrire la sicurezza di una difesa specialistica, per non lasciare nulla di intentato qualora ritenessi ingiusto pagare il danno che ti viene contestato.

5. "Questa assicurazione casa ti permette di recuperare gli affitti"

Anche gli inquilini morosi rappresentano una grande preoccupazione per chi ha uno o più immobili da affittare, e anche in questo caso è necessario fare un po' di chiarezza per evitare confusione.

Prendiamo un paragrafo come questo:

"L'assicurazione sull'affitto è uno strumento che serve ai proprietari di casa, che affittano un appartamento a un inquilino, a non trovarsi in caso di insolvenza del conduttore nella condizione di non percepire la rendita da locazione."

Tutto corretto, in teoria: infatti si parla di polizza "sull'affitto", ovvero sul canone. Ma anche qui il rischio è di equivocare, e pensare che il proprietario di casa possa proteggersi dall'inquilino moroso stipulando egli stesso una polizza che lo garantisca nel caso in cui il locatario smetta di pagare il canone.

Il realtà la "polizza sull'affitto" è semplicemente una polizza fideiussoria: in quanto tale, è l'inquilino che deve stipularla con una banca o una Compagnia assicurativa che garantisce al suo posto il pagamento di tutto o parte del canone dovuto.

La funzione di una fideiussione è simile a quella di una cauzione, con la differenza che l'inquilino, qualora arrivi alla fine del contratto senza morosità, non otterrà indietro la somma pagata.

Si tratta quindi di una forma di tutela per il proprietario che deve provenire dall'inquilino stesso.

Poiché una misura del genere ha inevitabili effetti sulla negoziabilità dell'affitto, molti proprietari di casa ritengono sufficiente dotarsi anche in questo caso di una polizza di Tutela Legale, che può coprire tutte le spese legali necessarie per richiedere non solo l'estinzione del debito, ma ottenere anche un eventuale sfratto esecutivo, che in Italia richiede dai 10 ai 12 mesi.

Conclusioni

Le assicurazioni sono un argomento complesso, refrattario a qualsiasi semplificazione; gli organismi di controllo per normare il panorama assicurativo non mancano e fanno del loro meglio per orientare la trasparenza di questo mercato, ma spesso il risultato è una proliferazione di informazioni che va a discapito della chiarezza.

Se hai una casa in affitto o vivi in un immobile in locazione, comprare l'assicurazione sbagliata può voler dire non solo sprecare il tuo denaro, ma rimanere a terra nel momento in cui ti servirebbe più aiuto. Questo può accadere in due modi: affidandoti a semplificazioni parziali che in quanto tali omettono informazioni che per te sarebbero fondamentali, oppure perdendoti nei percorsi labirintici di contratti apparentemente tutti uguali ma che in realtà alla resa dei conti si rivelano molto diversi.

Per questo il tuo obiettivo deve essere, ancora prima di cercare una buona assicurazione, mettere nero su bianco le tue esigenze.

Il mio lavoro è non solo aiutarti a farlo, ma anche fare emergere necessità che senza un aiuto specialistico rimarrebbero in ombra.

Per proteggere la tua casa nel modo migliore, senza cadere nelle trappole dei depliant e delle pubblicità in cui tutto è sempre magnifico e perfetto per te, chiedimi un consulto.

Info

G. e C. A. s.a.s. di Chiani Sandro e dott. Andrea Covini

via Ludovico Muratori 30
20135 Milano

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