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Assicurazione casa vacanze

L'assicurazione per l'affitto della casa vacanze che ringrazierai di avere quando scoprirai che i tuoi ospiti di Airbnb non si comportano sempre esattamente come nelle pubblicità di Airbnb


Assicurazione casa vacanze
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Chi non ha mai affittato la propria casa a un estraneo non ha mai sperimentato sulla sua pelle quella sensazione di salto nel buio che si prova quando si affida a qualcuno che non si conosce qualcosa a cui si è molto legati. Non ha mai provato quell'incontrollabile impulso a incrociare le dita di una mano mentre l'altra consegna le chiavi di casa al neoinquilino che ha appena firmato il contratto.

C'è qualcuno che pensa che affittare casa sia un gioco da ragazzi, ma non è così. Certo, alcuni hanno inquilini ammodo. Ma per altri, purtroppo, l'affitto diventa un vero calvario, tra sublocazioni non autorizzate, inquilini morosi, danni alla proprietà e procedure di sfratto non esattamente a favore dei proprietari.

Per questi motivi negli ultimi anni è esploso il fenomeno dell'affitto breve, una modalità di affitto temporaneo che ha due grandi vantaggi: una redditività più alta in relazione al tasso di occupazione, e la possibilità di rientrare in possesso dell'immobile in qualsiasi momento sia necessario.

Affittare una casa vacanze su Airbnb o altri portali è diventato quindi per molte famiglie un'alternativa più conveniente rispetto all'affitto tradizionale.

Ma anche una rosa ha le sue spine, e sebbene una certa retorica da agenzia viaggio promuova l'archetipo del viaggiatore acculturato, discreto e rispettoso dei luoghi che lo ospitano, una visione più realistica e consapevole della natura umana ci insegna che la maggior parte delle persone non usa con le cose degli altri gli stessi riguardi che usa con le proprie.

Non vogliamo fare di tutta un'erba un fascio o demonizzare l'affitto breve, tutt'altro: nella maggior parte dei casi è un'attività che permette di fare incontri meravigliosi e conoscere persone affascinanti.

Ma con un avvicendamento di inquilini così frequente, la probabilità di incontrare l'ospite in grado di procurarti danni - volontariamente o no, non è questo il punto - è senz'altro da prendere in considerazione.

Se affitti la tua casa su Airbnb, un danno potrebbe mandare in fumo una redditività su cui contavi. E questo potrebbe vanificare il tuo piano di entrate automatiche, considerando soprattutto che nell'affitto temporaneo certi costi fissi come le bollette, la tasse e le spese condominiali rimangono a carico tuo, a differenza dell'affitto tradizionale.

Per "disarmare" anche l'inquilino più pericoloso devi adottare la strategia assicurativa che descriviamo in questa pagina.

Perché l'abbiamo chiamata una "strategia assicurativa"?
Perché non si tratta di una semplice polizza, ma di una combinazione di diverse garanzie. Una "polizza host" non esiste. Questo primo concetto ti deve essere molto chiaro per non prendere granchi colossali: le Compagnie non hanno identificato e classificato i rischi che corre chi affitta casa a breve, perciò non esiste nessun prodotto assicurativo specifico.

L'unico che può classificare questi rischi e proteggerli uno a uno è il tuo consulente di fiducia.

Noi l'abbiamo fatto, e qui trovi i risultati del nostro lavoro di risk analysis per questa attività.

Se vuoi sapere come affittare a breve in modo sicuro per te e per la tua casa, continua a leggere.

Le 8 spade di Damocle dell'affitto breve

Ci sono due versioni dell'affitto breve. Una è quella che tutti conosciamo e in molti abbiamo vissuto in prima persona:

L'altra versione è quella più nascosta, per fortuna meno frequente, ed è una delle versioni - più spiacevole - di chi sta dall'altra parte della porta di casa:

Il video è in inglese ma le immagini sono più che eloquenti.

Il primo importantissimo passo che devi fare per proteggerti da questi rischi è sapere perfettamente in quali casistiche rientra ciascuno di essi.

I rischi dell'affitto della casa vacanze, imprenditoriale o non imprenditoriale non fa differenza, rientrano essenzialmente in 8 tipologie di danno, a loro volta suddivise in due categorie:

  1. Danni da responsabilità civile:
  • Danni ai tuoi ospiti;
  • Danni alle strutture comuni (scale, atrio, muri, ecc.);
  • Danni a terzi o cose di terzi (perdite d'acqua che rovinano casa ai vicini, oggetti che cadono dalla finestra sull'auto sottostante ecc.);
  • Perdita di guadagni;
  1. Danni diretti:
  • Danni ai rapporti con i vicini;
  • Danni al tuo appartamento;
  • Danni al contenuto del tuo appartamento.
  • Furti.

Normalmente quando parliamo di danni all'appartamento sono gli ultimi tre a occupare i pensieri del proprietario di casa (danni al contenuto, danni all'appartamento e furti). È legittimo, perché i costi delle riparazioni o del rimpiazzo di dotazioni sono in genere spese con cui abbiamo più familiarità. Ma nella stragrande maggioranza dei casi i rischi che potrebbero causarti le perdite pecuniarie più gravi sono quelli del primo tipo.

Tieni poi presente un'altra considerazione: proprio a causa di questa ipersensibilità, è più facile vendere polizze casa mettendo molta enfasi sulla protezione dei danni diretti, perché chi compra si accontenta di rassicurazioni molto generiche. Purtroppo però, la protezione di questi rischi è molto particolare da trattare, e con consulenti poco esperti o con soluzioni fai da te ci sono alcune trappole che diventano molto insidiose.

Per mostrarti quali sono queste trappole e come evitarle abbiamo scritto il capitolo che segue.

Come prevenire i rischi e cosa vuol dire veramente polizza obbligatoria

L'affitto breve è un ambito regolato dalle normative regionali, che nella stragrande maggioranza dei casi richiedono, per questa attività, una polizza di Responsabilità Civile:

Legge Regionale Lombardia n° 27 Art. 38 (Disposizioni comuni per attività ricettive alberghiere e non alberghiere):
10. I titolari delle strutture ricettive disciplinate dalla presente legge sono tenuti a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti, commisurata alla capacità ricettiva."

Questa norma offre ben poche indicazioni pratiche e anzi è piuttosto fuorviante, perché lascia pensare che esista una "polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti" di una casa vacanze. Che invece, come detto più sopra, non esiste.

Quello che esiste è la Polizza di Responsabilità Civile, che è sempre per danni a terzi o a cose di terzi; vediamo di seguito come fare per includere gli ospiti del tuo affitto breve in questa polizza.

Come coprire i danni da Responsabilità Civile: le garanzie fondamentali in un'assicurazione RC per casa vacanze

Cosa vuol dire garantire "i rischi della responsabilità civile verso i clienti"?

Vuol dire mettersi in condizione di pagare richieste di risarcimento eventualmente avanzate da questi clienti, qualora subiscano danni di cui tu risulteresti reponsabile.

(Naturalmente questa richiesta di risarcimento deve essere legittima ai sensi del codice civile italiano. Per esempio:

- Un ospite ti chiede un risarcimento perché un calcinaccio si stacca dal soffitto e lo colpisce procurandogli un danno fisico;

- Una confezione difettosa di ammoniaca, conservata nel tuo appartamento, macchia una borsa preziosa del tuo ospite, procurandogli un danno pecuniario.

Se i tuoi clienti ti chiedono un risarcimento perché il soggiorno non è stato di loro gradimento è tutto un altro discorso).

Per avere la certezza che la tua polizza ti copra veramente in questi casi, nelle condizioni di polizza devono esserci alcune garanzie, che non si trovano necessariamente in tutte le polizze di Responsabilità Civile della proprietà:

Danni causati dalla proprietà
Sono i danni di cui saresti responsabile in qualità di proprietario, quelli cioè dovuti alla casa stessa: un lampadario che si stacca, o una scossa dovuta a una presa elettrica difettosa.

Danni causati a cose di terzi
Sono i danni fatti a proprietà altrui ma dovuti alla tua casa, come infiltrazioni o incendi che si originano nel tuo appartamento. Fai molta attenzione, perché per includere i tuoi ospiti in questa garanzia deve essere scritto nero su bianco che ai fini di questa copertura i locatari sono considerati terzi.

Danni per mancato guadagno
Se un danno dovuto alla tua casa causasse il danneggiamento di un'attività produttiva (come per esempio un ristorante o un negozio danneggiati da un incendio di cui sei responsabile), dovresti non solo pagare i danni materiali, ma anche la cifra che corrisponderebbe gli ipotetici guadagni annullati dal sinistro. La polizza di Responsabilità Civile per la proprietà paga al posto tuo anche questo tipo di risarcimento.

Danni ai collaboratori domestici
Se alla tua attività collabora del personale, per esempio per le pulizie, o per la manutenzione, è necessario che in polizza sia specificato che le garanzie valgono anche per i danni subiti da queste figure.

Queste sono le garanzie base che ti permetterebbero di eliminare le conseguenze economiche di quattro tipi di rischio: danni agli ospiti, alle strutture comuni, a terzi o cose di terzi e perdita di guadagno (o da interruzione di attività).

(Sono esclusi danni causati volontariamente, per i quali ci vuole un altro tipo di tutela, di cui parliamo tra poco).

Sebbene queste garanzie possano essere considerate una buona base di partenza, ce n'è un'altra che non tutte le polizze di Responsabilità Civile della proprietà possono garantire, ovvero i danni causati dalla Responsabilità Civile degli ospiti. Sono i danni che i tuoi locatari (o ospiti) potrebbero causare a terzi o a cose di terzi: se per esempio fanno cadere un bicchiere da un balcone, o se lasciando un lavandino aperto provocando un allagamento che rovina gli appartamenti vicini. In questi casi il responsabile dei danni non saresti tu, quindi in teoria saresti immune alle richieste; nella pratica, però, trattandosi di un incidente comunque dovuto alla tua attività, saresti comunque tenuto a dimostrare l'estraneità ai fatti tua e della tua proprietà; una missione complicata e sicuramente costosa in termini sia di tempo che di soldi. La garanzia per la RC degli ospiti eliminerebbe alla fonte questi problemi.

Come rendere più completa la polizza di RC, e ottenere risarcimenti per i danni che fanno gli ospiti

Una polizza di Responsabilità Civile copre le conseguenze economiche degli incidenti causati dall'appartamento, e quindi di cui rispondi tu in qualità di proprietario.

Ma esistono anche altri imprevisti che la Responsabilità Civile non contempla. Innanzitutto gli incidenti che danneggiano le cose NON di terzi, ovvero le tue, per cui l'assicurazione appropriata è la polizza incendio, di cui abbiamo parlato nella pagina sull'assicurazione per chi affitta casa.
In secondo luogo, altri danni tipici dell'affitto a turisti, a studenti o ad altri soggetti "di passaggio":

  • I danni provocati dai tuoi ospiti o altre persone alle tue proprietà, ovvero la casa e le cose in essa contenute, o addirittura i guadagni che dipendono dalla tua casa;
  • I danni provocati dai tuoi ospiti alle proprietà comuni, come per esempio le scale, l'atrio o l'ascensore;
  • I danni conseguenti al deterioramento dei rapporti con i condòmini, che non sono semplicemente danni da reputazione, ma possono trasformarsi in litigi che finiscono in aule di tribunale;
  • Furti di cose che si trovano in casa.

Tutti questi casi sono molto difficili da trattare, perché dipendono dal comportamento di persone che hanno il bene "in comodato d'uso"; il bene in comodato d'uso è normalmente escluso dalla garanzia di responsabilità civile.

Questa è la prima e più importante trappola da evitare quando si parla di assicurare la casa per affitti brevi: non esiste un'assicurazione che può garantire i danni provocati dagli ospiti.

E parliamo di qualsiasi tipo di danno. Giusto per fare qualche esempio:
- Se un ospite inciampa e rompe un tavolo di cristallo, o il letto, o la tv;
- Se un ospite utilizza in modo improprio la cucina, rovinando irrimediabilmente il forno o il piano cottura;
- Se degli ospiti usano un ascensore oltre i limiti del regolamento, causandone l'arresto e il conseguente intervento a pagamento dei manutentori;
- Se un ospite è in palese mala fede, e dà una festa durante la quale vengono danneggiati gli arredi.

Non esiste una polizza in grado di coprire eventualità del genere, e questo deve esserti molto chiaro.

Significa che non c'è modo di proteggersi dai danni degli ospiti come quelli del video visto più sopra?

In realtà il modo c'è: si tratta di una soluzione che renderebbe la tua casa a prova di qualsiasi danno. Il problema è che non è una soluzione alla portata di tutti.

Il metodo per ottenere il rimborso di un danno causato dagli ospiti è chiedere i soldi per riparare il danno direttamente agli stessi ospiti.

Non è alla portata di tutti perché in questo modo si entra nel campo delle controversie commerciali, un campo insidioso in cui è necessaria una competenza tecnica molto specifica, quella legale. Inoltre, una controversia di questo tipo potrebbe avere una decorrenza molto lunga.

Questo significa che se i tuoi ospiti ti causano danni seri dovresti rivolgerti a un avvocato: sarebbe questa figura a seguire la pratica e accertarsi che venga fatto tutto il necessario per recuperare i soldi che hai perso. E a questo punto andresti incontro a una controindicazione: l'intervento dell'avvocato verrebbe a costarti parecchio denaro, e ridurrebbe di molto l'efficacia del rimborso che otterresti.

C'è un solo modo per avvalersi di un avvocato a costi perfettamente sostenibili e in linea con l'esigenza di proteggere la casa dai danni fatti dagli inquilini: una polizza di Tutela Legale.

Con questa assicurazione hai infatti due importanti vantaggi:

  • Un massimale dai 10.000 ai 30.000 € a disposizione per ogni causa (e non come limite annuale, a differenza dei massimali di altre polizze);
  • La possibilità di rivalerti non solo su ospiti italiani ma anche stranieri, di solito molto difficili da raggiungere senza il supporto di uno studio legale specializzato;
  • La possibilità di affrontare serenamente eventuali liti di condominio che dovessero sorgere se qualcuno dovesse impugnare il regolamento condominiale per contestare la legittimità della tua attività (e mettere quindi in discussione i tuoi guadagni);

Questa polizza ti permetterebbe di gestire come meglio credi anche i casi di "furto" che si dovessero verificare durante la permanenza di un inquilino temporaneo.

Per liquidare un furto, infatti, è sempre necessario che ci sia anche uno scasso, e nel caso di un comodatario d'uso questo è chiaramente impossibile. A dire la verità non si può neanche parlare di furto propriamente detto: se un ospite dovesse per esempio rubarti un cuscino, o il router (come è successo a dei nostri clienti), si tratterebbe di appropriazione indebita.

Conclusioni: questa protezione serve solo per l'affitto breve?

Per una protezione finanziaria veramente efficace, che metta il tuo affitto breve al riparo da eventuali perdite economiche potenzialmente molto gravi, assicurare la tua casa con questa combinazione di soluzioni è quanto di meglio tu possa fare.

Rimangono sul piatto alcune questioni. Per esempio:
Quando si affitta con Airbnb la polizza c'è già, quindi perchè farne un'altra?
Apparentemente, chi affitta su Airbnb ha a disposizione una polizza RC gratuita. Ma come abbiamo visto in questo articolo, la polizza RC non esaurisce tutti i rischi che si corrono con l'affitto breve; inoltre, non siamo riusciti a trovare le vere e proprie condizioni di polizza. Esiste solo un documento in inglese, che non garantisce la copertura di tutti i casi discussi in questa sede. Insomma non è chiarissimo cosa copra questa polizza, e nel mondo delle assicurazioni in genere quando c'è ambiguità è molto difficile che venga concessa una liquidazione (la polizza di Tutela Legale serve anche in questi casi, per procedere contro colossi come Compagnie di assicurazioni o portali come Airbnb).

Cosa non meno importante, questa polizza è valida solo ed esclusivamente durante i soggiorni prenotati su airbnb, il che introduce il punto seguente:

Vale la pena assicurarsi solo per l'affitto breve?
No, non vale la pena; per questo qui abbiamo proposto protezioni che valgono per proteggere la casa *sempre*, non solo in caso di affitto su airbnb o simili.

Queste protezioni sono le stesse anche per chi affitta in modo tradizionale?
In larga parte sì.

Se affitto più di una casa cambia qualcosa?
Nei concetti non cambia niente, ma nella sostanza alcune polizze possono includere più di un'abitazione; in questo caso ti servirà l'aiuto di un consulente competente che ti sappia supportare nel modo più giusto a partire dalla tua situazione specifica.

Per quanto le caratteristiche qui discusse siano quindi valide in linea generale, ogni situazione deve essere valutata in sé, e ogni soluzione deve essere commisurata alle effettive possibilità di chi si assicura.

Per questo se stai pensando di affittare la tua casa a breve, faresti prima meglio a consultare il tuo assicuratore di fiducia, per mettere in luce tutte le criticità e progettare una soluzione veramente adatta alle tue esigenze specifiche.

Io posso offrirti una soluzione a partire da 7,85 € al mese (94 € all'anno), ma naturalmente non posso garantirti che sia la più adatta a te senza prima avere fatto un'analisi del tuo caso.

Se vuoi saperne di più puoi contattarmi ed espormi la tua situazione: in quali periodi affitti, quanti immobili affitti e a quale tipo di ospiti. Una volta apprese le caratteristiche della tua attività, potrò esporti l'assicurazione più completa ed efficace per il tuo affitto breve.

Info

G. e C. A. s.a.s. di Chiani Sandro e dott. Andrea Covini

via Ludovico Muratori 30
20135 Milano

RUI A000012305
G. e C. A. s.a.s. è soggetta alla vigilanza IVASS e i suoi dati sono consultabili sul Registro Unico degli Intermediari assicurativi e riassicurativi.

PI 10555900157
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